Qualche giorno fa abbiamo parlato degli investimenti immobiliari commerciali e ci siamo soffermati su quali siano le caratteristiche di tali impieghi.
Quali sono i vantaggi e gli svantaggi degli investimenti immobiliari commerciali? Ci sono delle specificità di cui dovresti tenere in considerazione?
Cominciamo dai vantaggi!
Ogni investitore immobiliare commerciale, se ha investito nel modo giusto, probabilmente ti dirà che questo impianto gli ha garantito una fonte sicura di reddito elevato e costante.
Generalmente, le proprietà commerciali hanno un ritorno sull’investimento (ROI) più alto rispetto agli immobili residenziali: gli immobili commerciali hanno infatti una media dal 6 al 12% di ROI, mentre le proprietà residenziali monofamiliari hanno una media dall’1 al 4%. Le proprietà commerciali offrono anche un rischio di sfitto inferiore, dato che le proprietà tendono ad avere più unità in sé. Inoltre, le proprietà immobiliari commerciali di norma hanno termini di locazione più lunghi, il che elimina il problema di avere a che fare con un basso turnover degli inquilini.
Gli immobili commerciali forniscono un flusso costante di reddito grazie a contratti di locazione più lunghi. Per esempio, uno spazio per uffici che è stato affittato con un accordo di cinque anni fornirà a un investitore immobiliare una fonte di reddito più consistente di quella di un edificio monofamiliare il cui termine di locazione è probabilmente di due o quattro anni.
Inoltre, le proprietà commerciali residenziali hanno più unità rispetto agli edifici residenziali, significando che un investitore può aumentare i flussi di reddito più velocemente. Di solito, inoltre, nel mercato immobiliare commerciale gli inquilini pagano anche le tasse immobiliari della proprietà, l’assicurazione, i costi di manutenzione, aumentando così i benefici che il proprietario può ottenere.
La maggior parte degli investitori immobiliari hanno generalmente un’idea preconcetta dell’investimento immobiliare commerciale come apparentemente difficile, rendendoli così riluttanti ad entrare in questo ambito.
Questa è però una fortuna (per te), considerato che come investitore immobiliare commerciale avrai una concorrenza relativamente bassa. A differenza dell’investimento immobiliare residenziale dove c’è una saturazione di investitori, l’immobiliare commerciale offre il vantaggio di una minore competitività, aprendo così le porte a più opportunità e, naturalmente, a più guadagni.
Un contratto di locazione più lungo è sicuramente uno dei vantaggi degli immobili commerciali. Le proprietà immobiliari commerciali sono dotate di termini di locazione attraenti che forniscono l’opportunità di generare rendimenti significativi sugli investimenti e un flusso di cassa significativo e costante.
Nella maggior parte dei casi, i contratti di locazione sono firmati per un minimo di cinque anni, che possono estendersi per quanti più anni possibile. Questo contratto di locazione più lungo assicura anche una minore volatilità del mercato e un reddito d’affitto costante, che potenzialmente attenua i rischi legati alle oscillazioni economiche. Inoltre, gli investimenti diretti in CRE, come abbiamo detto sopra, hanno meno volatilità rispetto agli investimenti tradizionali come azioni e obbligazioni. Dato che gli investimenti immobiliari diretti non sono scambiati pubblicamente, il mercato è raramente influenzato da eventi estrinseci, che tendono a influenzare i mercati di investimento tradizionali.
Sanciti i principali benefici, quali sono gli svantaggi dell’investimento in immobili commerciali?
Possedere una proprietà immobiliare commerciale è molto diverso dal possedere un immobile residenziale, perché con le proprietà commerciali si ha molto più di una proprietà unifamiliare da gestire.
L’investimento immobiliare commerciale richiede molto impegno in termini di tempo investito perché non c’è altro modo per garantire un ritorno sull’investimento. Semplicemente non puoi essere un padrone di casa che si siede da qualche parte ad aspettare che il proprio investimento si massimizzi.
Come investitore di immobili commerciali, dovrai probabilmente gestire contratti di locazione multipli, manutenzione annuale delle aree comuni, problemi di sicurezza pubblica e altri problemi che potrebbero sorgere nel corso del tempo.
Se sei abbastanza fortunato da investire in più di una proprietà, questo, ovviamente, significa più lavoro di gestione per te. Quindi, non è consigliabile investire in immobili commerciali se non si ha il tempo per impegnarsi o se non si può delegare a qualcuno queste attività.
Un individuo che vuole fare tutto da solo non può avere successo quando si tratta di investimenti immobiliari commerciali.
È infatti necessario l’aiuto di professionisti autorizzati per aiutare a soddisfare alcuni dei problemi di manutenzione in una proprietà commerciale. Dalle riparazioni alle emergenze, conviene dunque avere qualcuno che ti aiuti con alcuni dei problemi che dovrai affrontare.
Questo, naturalmente, significa un costo aggiunto. E anche se questo costo aggiuntivo non è l’ideale, potrebbe essere necessario includerlo nel tuo budget fin dall’inizio in modo che la proprietà possa essere gestita correttamente e curata. Dovresti sempre ricordare di considerare i costi di gestione della proprietà quando valuti l’importo da utilizzare per l’acquisto di un investimento commerciale, tenendo a mente che in media le società di gestione della proprietà addebitano circa il 5-10% delle entrate dell’affitto per la gestione, compresa l’amministrazione del contratto di locazione. La cosa migliore è valutare strategicamente la tua posizione e capire se puoi gestire il leasing e tutto da solo, o se sarà meglio esternalizzare le responsabilità a dei professionisti.
Naturalmente, il costo di acquisizione di una proprietà immobiliare commerciale è più alto di quello che costa acquisire una proprietà residenziale nella stessa area locale.
Pertanto, gli immobili commerciali richiedono un capitale più significativo per l’investimento. Quando si acquisisce una proprietà commerciale, ci si può tipicamente aspettare che seguano alcune spese di capitale più grandi. Per esempio, potresti aver già acquistato una proprietà commerciale, e una nuova spesa si presenta sotto forma di riparazioni o ristrutturazioni di alcune aree della proprietà.
Dato che le proprietà commerciali hanno più unità e prevedibilmente più inquilini, avrai anche più strutture da mantenere, il che si traduce inevitabilmente in più costi.
Questo svantaggio non è certo sorprendente, poiché i mercati con opportunità di Ritorno sull’Investimento (ROI) più significative come il mercato immobiliare commerciale presentano tipicamente rischi più elevati.
È un semplice caso di “maggiori sono le ricompense, maggiori sono i rischi“. Se siete contrari ai rischi, l’immobiliare commerciale non fa per te perché tutto può succedere in qualsiasi momento. Le proprietà commerciali sono utilizzate per scopi pubblici e, come tali, hanno più visitatori e utenti, significando che più persone entrano nella proprietà ogni giorno. Queste persone possono farsi male o fare qualcosa che danneggi la proprietà. Per esempio, una macchina può colpire un cliente nel parcheggio, un bambino può scivolare sul ghiaccio in inverno, o qualcuno può decidere di fare graffiti sull’edificio. Incidenti come questi sono comuni nelle proprietà commerciali.
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